Hipotecas

Las bajadas den la hipotecas empezarán a notarse en los bolsillos durante 2009

Su bolsillo, señor hipotecado, puede empezar a respirar. Al menos quitarse del cuello una presión con la que nunca contó cuando contrató su hipoteca: que el Euribor sufriera una subida casi continuada de más de tres años. Porque si firmó su préstamo hipotecario entre 2003, 2004 y 2005, las cosas eran más que llevaderas, debido a que el Euribor estaba muy próximo al 2% y no había atisbos de crisis por ninguna parte. Después llegaron las subidas, casi ininterrumpidas, desde octubre de 2005 a octubre de 2008, los peores tiempos del Euribor para miles de familias en España.

Se ha dicho que los momentos dulces nunca volverán. Pero al menos en lo que respecta al nivel del índice mayoritario de las hipotecas en nuestro país no parece que sea así. Es decir, el Euribor podría volver a una cota próxima al 2% y lo que parece seguro es que caerá hasta el 3% en 2009 e incluso algo más. Eso han advertido ya muchos analistas y varios informes, como el del BBVA. Esta entidad sitúa al indicador por debajo del 2,5% en el próximo año.

Para empezar, ¿cómo se verán afectados esos hogares hipotecados cuando el Euribor se acerque al 3%? Si se efectúa una simulación tipo la solución es la siguiente para los que revisen su hipoteca en enero, cuando diciembre haya visto que el indicador esté al 3,5%. Con ese tipo y un diferencial del 0,60%, para una hipoteca de 180.000 euros a 30 años, la cuota de enero de 2009 sería de 869,7 euros. El mismo crédito hipotecario pagó en enero de 2008 una mensualidad de 999,5 euros, es decir, 129,8 euros más. En total en el año y de seguir así las cosas, aunque parece que mejorarán, el titular de la hipoteca se podría ahorrar 1.557,6 euros. Aunque, no hay que olvidarlo, hay que esperar meses para que el efecto real se traduzca en el bolsillo de las familias.

Si bien lo anunciado más arriba es teoría, ahora responden sobre la práctica los expertos a la pregunta: ¿cómo afectarán las bajadas del Euribor? «En el corto plazo, sólo les afecta a las familias que no hayan revisado el tipo de interés de su hipoteca recientemente, ya que se revisa una vez al año, aplicándoselo durante los próximos 12 meses», afirma José Antonio Pérez, profesor del IPE. SIGUE EN PÁGINA 2

«Sería una oportunidad para ayudar a las familias, obligando a la banca a revisar las hipotecas mensualmente y de forma automática, ya que es un proceso mecanizado. Se inyectarían aproximadamente entre 12 y 15 euros de liquidez mensual adicional por cada 100.000 euros de hipoteca pendiente ante cada bajada de 0,25% del Euribor», añade el mismo profesor de Mercado Inmobiliario del Instituto de Práctica Empresarial (IPE).

Hablar del Euribor diario es contemplar ya 44 bajadas consecutivas al cierre de esta edición. Se quedó el pasado miércoles en el 3,563% diario y en una media mensual del 3,748%.

«Las familias hipotecadas van a verse evidentemente aliviadas como consecuencia de la bajada del Euribor, pues conforme vayan revisándose las hipotecas durante el año 2009, en función del tipo aplicable que corresponda [el Euribor medio del mes anterior al señalado para dicha revisión], la cuota de las mismas irá descendiendo. Aún tardará un poco en notarse, y será ya iniciado el año 2009 cuando se empiecen a percibir síntomas claros de mejora para los particulares», señala Luis Mª Grande Turégano, abogado del Departamento de Inmobiliario y Urbanismo en Ernst & Young abogados y profesor del Máster de Urbanismo del CEU.


Bajada alentadora

Los consumidores también subrayan que es alentador que el Euribor baje. «Para las familias con una hipoteca variable va a ser muy positivo porque van a ingresar algo más de dinero todos los meses, cosa que en esta situación de crisis es muy bueno», señalan fuentes de la Confederación de Consumidores y Usuarios (Cecu) de Madrid.

En opinión de otras asociaciones de consumidores hay que relativizar el buen momento de los tipos de interés. Es el caso de la Facua, cuyo portavoz, Rubén Sánchez, declara: «No influye lo deseable en las familias. La banca no hace lo que debería. Por eso hasta el BCE está presionando para que tantas ayudas recibidas por las entidades financieras se traduzcan en que presten más dinero a los consumidores».

En esta asociación también recuerdan que «habrá que esperar al menos unos meses en 2009 para que las familias noten la revisión a la baja de las hipotecas».

¿Qué hipotecas se verán afectadas más positivamente? «Lógicamente las de mayor cuantía, que se hayan pactado a intereses variables y que procedan de préstamos hipotecarios solicitados hace relativamente poco tiempo, en los cuales la parte a devolver es todavía muy importante y por tanto los intereses tienen un peso enorme en la deuda», asegura Begoña Blasco, profesora de la Facultad de Económicas y Empresariales de la Universidad CEU San Pablo.

Según José Antonio Pérez, del IPE, las hipotecas que obtendrán una repercusión mejor serán «todas las que no han sido revisadas hasta la fecha». También, en su opinión, tendrán beneficios de la bajada del tipo de interés «quienes vayan a constituir una hipoteca en breve, si tienen la aprobación de la entidad financiera correspondiente».


Las condiciones

A pesar de que muchos préstamos se verán favorecidos, «sería prudente evaluar las condiciones de las hipotecas, pues dependiendo de cada escritura algunas podrían tener algún suelo/techo en el tipo de interés a pagar», según Esther Galiana, profesora de Finanzas de la Universidad de Navarra.

Lógicamente las hipotecas a tipo fijo son las que poco o nada tienen que decir en relación a las bajadas del Euribor, dado que éste es el indicador de las variables.

Según Grande Turégano, es importante hablar de las hipotecas nuevas: «Es posible que éstas no bajen de precio, porque los bancos, en muchos casos, han incrementado el diferencial que cobran a sus clientes (que se añade al Euribor para cuando llega el momento de la revisión del préstamo hipotecario si se ha pactado a interés variable), lo que puede traducirse en una anulación de los efectos positivos de la bajada del Euribor».


Endeudamiento

El endeudamiento familiar es uno de los grandes problemas actuales. Habría que preguntar: ¿qué suponen en este caso las caídas del Euribor? «Afectan a que haya más liquidez a corto plazo, al bajar el pago de intereses; el nivel de endeudamiento sigue igual. Y en breve, si se consigue ahorro, se podría cancelar deuda. Aunque será más beneficioso para nuevas compras de vivienda, ya que baja la cuota mensual significativamente para quien estaba en el límite», señalan en el IPE.

«El endeudamiento familiar es muy grande, pero ése no ha sido en sí el problema, pues ya era grande hace uno o dos años. El problema ha sido la llegada de unas expectativas de recesión, que se han ido concretando en hechos ciertos, de inestabilidad en el empleo, pérdida de rentas, etc. Eso hace que las familias tengan una exposición al riesgo de interés muy elevada», dice Begoña Blasco.

Los consumidores apuntan igual. En Cecu dicen: «Siempre es demasiado poco para el que está endeudado. En una situación normal, un Euribor a un 2,5 % sería lo ideal. En la actual situación, más allá de un 3 % de Euribor es problemático».


Ahorrar

¿Y qué hacer con ese dinero que en unos meses entrará en las ajustadas arcas de los hipotecados? «No hay una única respuesta válida. La expectativa es que el año 2009 será un año de fuerte ajuste. Se espera que el PIB se contraiga un 1% y el paro supere el 15%. Las familias deben analizar su situación financiera presente y la previsible y actuar en consecuencia», dice Esther Galiana.

Y pone ejemplos: «Hay familias que están intentando cancelar hipotecas, no tanto hasta ahora con el ahorro de los tipos sino rescatando sus ahorros en entidades financieras o invertidos en productos financieros. Hay que valorar en este caso las ventajas fiscales y, en el otro sentido, los gastos de cancelación de la hipoteca».

Para otras, como «uno de los mayores riesgos es quedarse en paro, deben valorar la idea de un seguro de desempleo», señala.

En la Facua el interés es claro: «Las familias tienen que ahorrar lo más posible porque no se sabe cómo van a vivir en uno o dos años. ¿Que eso va contra la idea de consumir e incentivar la economía? Ya, pero para muchos el tren de vida seguido años atrás ya no es posible».