Los canjes de deuda por inmuebles penalizan la solvencia de la banca

Los edificios, locales y terrenos adquiridos a cambio de cancelar las deudas de promotores y particulares suponen un mayor consumo de recursos propios que otros activos.

Las entidades financieras han acelerado en los últimos meses los canjes de deuda por activos inmobiliarios, ante el creciente riesgo de impago de las promotoras y de particulares con dificultades para hacer frente a su hipoteca.

Hasta septiembre, se han hecho públicas compras por 4.000 millones. Esta estrategia evita la aparición de activos dudosos y la necesidad de dotar provisiones, pero también tiene una segunda derivada menos favorable para bancos y cajas.

Los inmuebles que las entidades están adquiriendo suponen un importante consumo de capital según las normas de solvencia y, por tanto, la generalización de esta práctica podría afectar a los recursos propios del sector en un momento en el que, además, el mercado y los reguladores vigilan especialmente la solvencia de la banca. El aumento de la solvencia de muchas entidades extranjeras recapitalizadas con dinero público ya ha obligado a Santander a una hacer una ampliación de capital y los expertos no descartan que otros tengan que hacerlo.

En términos generales y con independencia de las particularidades de cada operación, la normativa del Banco de España sobre determinación y control de recursos propios de las entidades establece lo siguiente: los inmuebles adjudicados en pago de deudas recibirán una ponderación de riesgo (una de las variables que influye en el cálculo del montante del capital mínimo exigido) del 150%, la más elevada.

La ratio de capital es la relación entre los recursos propios de una entidad y sus activos ponderados en función del riesgo que suponen. Esto implica que, a paridad de valor, los activos con mayor ponderación suponen un mayor consumo de capital.

El porcentaje del 150% es, por ejemplo, superior al que se aplica a los inmuebles de uso propio que conforman la red de oficinas de bancos y cajas. Estos inmuebles, que la banca está vendiendo para, según subraya, optimizar sus recursos propios, tienen una ponderación de riesgo del cien por cien.

Impacto directo
En cualquier caso, hay una segunda comparación mucho más determinante: los inmuebles adjudicados tienen un consumo de capital superior al de los créditos iniciales, lo que tiene un impacto directo sobre las ratio de solvencia.

Los préstamos concedidos a empresas que no tienen asignada calificación crediticia (las pequeñas promotoras, pero también las grandes inmobiliarias cotizadas) tienen un coeficiente de riesgo del 100%. Este porcentaje puede llegar a reducirse hasta el 35% ó 50% en caso de créditos respaldados por inmuebles residenciales o comerciales, respectivamente, que cumplan determinadas condiciones.

Aunque, cuando los préstamos son morosos, su ponderación de riesgo para el cálculo del capital aumenta, de acuerdo con lo establecido en la Norma decimosexta de la Circular de marzo 2008, y pueden recibir ponderaciones intermedias del 50% y 100%, siempre y cuando tengan garantía real.

Desde las entidades reconocen que los canjes son costosos en términos de solvencia. “Tienen un efecto penalizador mayor tanto en los modelos estándares de Basilea II como en los modelos avanzados”, explican desde un banco cotizado.

Aunque desde otra gran entidad matizan que no siempre la ponderación tiene que ser del 150%. Estas fuentes aseguran que la mayoría de las entidades está negociando con el Banco de España para que algunos activos inmobiliarios (por ejemplo, los que tengan mejores perspectivas para ser revendidos a corto plazo o que se destinen a alquiler) ponderen a un porcentaje inferior.

Desde el regulador reconocen que los porcentajes de medición "han de entenderse siempre en términos generales y haciendo abstracción de los supuestos concretos, que tendrían que ser analizados como tales".

A pesar de sus implicaciones sobre el capital, la mayoría de las entidades, así como muchos expertos del sector, defiende los canjes de deuda por activos como la mejor solución en el momento actual y niega que se trate de una medida cortoplacista destinada sólo a contener la morosidad.

Un directivo de una importante consultora destaca que "los bancos se están quedando con los activos a precio de hoy, no del año pasado. En el sector inmobiliario la clave es poder aguantar y un banco puede quedarse el activo incluso 5 ó 6 años, para luego venderlo con plusvalía".

Santander, el primer banco en realizar los canjes y hasta la fecha el más activo según los datos revelados por las propias entidades (ver información adjunta), asegura que esta estrategia está orientada a la prudencia. "Antes que tener un impagado y en una situación de difícil recuperación, es mejor ejecutar una garantía", explican fuentes del banco.

En el sector la idea es que las entidades que se están quedando con activos lo hacen porque pueden o, dicho de otra forma, porque la solidez de sus balances y su situación de capital les permite soportar el mayor cargo en términos de solvencia, sin plantearse tener que reforzar sus ratio de capital. Claves 1.- Como adelantó Expansión el sábado, Martinsa ha canjeado activos por 443 millones con BBVA, Santander y Caixa Galicia. 2.- Los expertos defienden que la estrategia es válida en el medio plazo y que la banca revenderá los inmuebles con plusvalías. 3.- Las entidades negocian con el Banco de España que algunos de estos activos ponderen por riesgo menos de lo que fija la norma. Más operaciones para hacer frente a la crisis El importe de los canjes realizados hasta hoy por las entidades es una incógnita. La banca no tiene obligación de ofrecer cifras actualizadas al respecto y serán las memorias anuales las que dentro de unos meses aporten cifras concretas.

A cierre del tercer trimestre de 2008, el montante de los intercambios comunicados oficialmente por distintas entidades ascendía a unos 4.000 millones. El importe incluye operaciones por 2.700 millones de Santander; 500 millones de Sabadell; 340 millones de BBVA; y 312 millones de Banesto.

La cifra, en cualquier caso, está obsoleta, puesto que los canjes se han acelerado en el último trimestre, ante el recrudecimiento de la crisis. Con todo, la evolución del activo material no corriente en venta de la banca (que incluye, entre otros, los inmuebles adjudicados) ofrece pistas sobre esta operativa. Esta partida ha aumentado en bancos y cajas desde 1.315 millones en septiembre de 2007 hasta 7.460 millones en un año.