NUEVOS TIPOS DE HIPOTECAS

Los nuevos tipos de hipotecas tienen escasa demanda

Desconocimiento del ciudadano, escasa promoción por parte de cajas y bancos y factores socioeconómicos son las causas que alegan registradores y expertos para explicar por qué más de cinco meses después de la entrada en vigor de la reforma de la ley hipotecaria apenas se han suscrito hipotecas inversas, recargables o flotantes.

Ha sido uno de los asuntos más comentados en los pasillos del XVI Congreso Internacional de Derecho Registral, celebrado la pasada semana en Valencia, ya que la reforma entró en vigor en diciembre pasado con la esperanza de dinamizar el mercado hipotecario, abaratar el coste de estas transacciones para las familias y dar respuesta a las nuevas necesidades que se plantean, como es el problema de la dependencia y la escasa renta con la que aún viven numerosos jubilados.

Es el caso de la hipoteca inversa. Este producto está dirigido a los mayores de 65 años y a los dependientes propietarios de una vivienda. Tiene como finalidad poder suscribir con la entidad financiera un préstamo hipotecario con cargo a su casa por el cual percibirán una renta periódica hasta el momento en el que fallezcan. La cuantía de esos pagos mensuales que les reembolsará el banco dependerá de la edad que tengan al contratar el crédito y del estado del inmueble.

Según recuerda el vicedecano del Colegio de Registradores de España, José María Alfín, todavía persisten muchos factores culturales y socioeconómicos que explican el bajísimo número de hipotecas inversas que se han formalizado hasta ahora. 'Pensemos que éste es un producto que se ha importado de otros países como el mundo sajón y Francia con estructuras familiares distintas a las nuestras'. 'Aquí es todavía muy habitual que los hijos sean quienes se hagan cargo de sus padres y mayores y prefieran ese sistema a hipotecar de nuevo la vivienda de sus familiares', añade Alfín.

Además, otros registradores consultados apuntan que también las entidades financieras parecen estar demostrando que no tienen especial interés en promover esta clase de productos, ya que en ocasiones es el banco quien deniega la concesión de la hipoteca porque el inmueble contra el que se contrae la deuda no reúne las condiciones adecuadas de cara a una futura revalorización.

Hipoteca recargable

La hipoteca recargable fue otra de las grandes novedades con las que se presentó en sociedad la reforma de la ley emprendida por Economía al final de la pasada legislatura. Se diseñó en medio de un entorno de tipos de interés creciente con el objetivo de hacer más llevadero a los hogares ese endurecimiento del acceso al crédito, después de una década de tipos hipotecarios muy baratos. Brinda la posibilidad a los propietarios de volver a endeudarse por el importe de la hipoteca que ya hayan amortizado y financiar de ese modo a un menor coste compras de otros bienes y servicios como coches, viajes o cursos de formación en el extranjero, entre otras.

En este caso es la actual coyuntura de falta de liquidez en los mercados y fuertes incertidumbres acerca de cómo será el devenir de la crisis lo que parece que está retrasando la suscripción de este tipo de créditos. 'Pensemos además que ahora mismo la demanda de vivienda está a la espera de acontecimientos', señalan desde el Colegio de Registradores.

Por último, la ley reconoce una tercera figura, es la llamada hipoteca flotante o de máximos, orientada a garantizar con una sola hipoteca todas aquellas obligaciones, existentes y futuras, que exista o pudiera llegar a haber entre acreedor y deudor; y que tiene por objeto mejorar la financiación de las pequeñas y medianas empresas. En este caso, los expertos consultados achacan a la crisis económica y el poco tiempo transcurrido desde la aprobación de la nueva norma la escasez de este tipo de préstamos.

Una reforma legal que no contó con la coyuntura


La crisis actual puede suponer la paralización a medio plazo de esta clase de hipotecas'. Así de contundente se muestra preguntado por este asunto el decano del Colegio de Registradores de España, Eugenio Rodríguez Cepeda, quien asegura que la reforma de la ley, que comenzó a gestarse en 2005, se hizo en un marco de constantes revalorizaciones del precio de la vivienda. 'Desde luego el cambio de coyuntura va a suponer la suspensión de su aplicación, en lo que se refiere sobre todo a las nuevas figuras de la hipoteca inversa y recargable, ya que por el momento no están tan claras esas continuas revalorizaciones del inmueble', añade. Sin embargo, los registradores no quieren mostrarse pesimistas y defienden la inclusión de estas tipologías en la legislación. 'En determinadas situaciones serán muy útiles y con ese propósito es con el que se incluyeron en la reforma de la ley', añade Rodríguez Cepeda.

En este sentido, el director de Relaciones Institucionales del Colegio de Registradores de España, José Tomás Bernal Quirós explica que en ningún caso las hipotecas inversas llegarán a representar un número abultado sobre el conjunto del mercado. 'Pensemos que en un país como EE UU apenas se firman unas 40.000 al año', matiza.